マンション管理費と修繕積立金は、あなたのマンションでは
適正な価格となっているでしょうか。
長期修繕計画を立てた場合、大規模修繕費が足りなくなるというのはよくある話です。
通常の修繕積立金では、将来的に修繕費が足りなくなることがあり、
修繕積立金が安いからとほうっておくと大規模修繕時には一戸あたり
100万円以上足りなくなりこともあるのです。
資産の段階でわかった足りない分を補充する方法は、
月々の修繕積み立て費の支払い額を上げるのが通例です。
その場良いも不足を解消できる用に平均してあげる場合と、
値上げ幅を少なくして一時金を徴収するのかになると思います。
この場合、大規模修繕時に多額の金額が必要になるので、
支払い困難者が出る心配があります。
修繕時期までに引っ越す予定のある人にとっては、今は安いほうが
よいという考えの人もいます。
子育てなどで、今は余裕がないが将来的には払えそうという人もいます。
区分所有社の意見で変わる訳ですが、管理費が高くて管理にも
満足していないという場合、管理委託費を削減してその余剰金を
修繕積立金に回そうということを考えてもよさそうです。
おすすめなのはマンション管理のコンサルティングに
相談することです。
マンション管理のコンサルティング会社は、各管理会社間に声をかけ
競争原理を働かせることで値下げを引き出します。
ただ管理費を安いようにするのではなく細かく仕事の内容を
書いた仕様書の作成をするので安心できます。
掃除ひとつにしてもこの部分は週に何回とかきちんと文書にすることに
より管理の質が上がり業務内容も平準化できるのです。
管理費の値下げができるケースは多く、今までが総合管理会社に丸投げ
が多いマンションなら期待ができますね。
管理を委託する専門業者からそれぞれに見積もりを取って個々に
直接契約をしていくのがおすすめです。
管理組合が管理会社に委託（丸投げ）すると管理会社は個々の会社、
掃除やエレベーター保守点検に植栽の管理、管理人の配置などもろもろの
業務を委託するのですがそこには中間マージンが発生するのが通例です。
そこで、管理組合から各業者へ直に契約するととで
コストの節減が図れるというわけです。
競争入札による費用の減額効果も見逃せません。
大規模マンションなどでは、数十社の入札で数千万円単位の管理費が
節減できた例もあります。
管理会社への支払い金額が減ることで余ったお金を修繕積立金に
回すことができるわけですね。
今の管理で不満がないというマンションでも、その金額に何の疑問も
なく払い続けるのはいかがなものかと思います。
マンションという大きな共有財産にはそれぞれが個数分の一の権利と責任、
管理が生じるということにに対してもっと個々の意識を高めることが必要ではないでしょうか。
2000年にはマンション管理の適正化を目指しマンション管理適正化法方を
制定しマンション管理の資格制度と管理業者を登録制にもしました。
長期修繕計画に関するガイドラインも作成していますが個人の所有で
あるものということから住人（区分所有者）が決めるのが原則であり
法的な拘束力は持たないものです。
とはいえマンションの中で25年以上の長期修繕計画を持つところはまだ少なく、
これからの課題といえそうです。
前出のように、長く住むつもりのない住人 にとっては管理費や
修繕積立金など維持管理費用は安いほうがよいかもしれませんが、
たとえ中古販売するつもりでも、きちんと管理されていれば資産価値も
高まり販売時でも有利になるということを認識しておきましょう。